Самозанятость при сдаче квартиры в аренду: преимущества, риски и правовые аспекты

Сдача квартиры в аренду через режим самозанятости становится всё популярнее среди российских арендодателей. Это объяснимо – такой формат позволяет легально получать доход от недвижимости, минимизировать налоговую нагрузку и избежать претензий со стороны контролирующих органов. В 2025 году данный способ ведения арендного бизнеса обрел дополнительные преимущества благодаря цифровизации процессов и развитию законодательной базы.

В этой статье вы узнаете:

• про основные преимущества статуса самозанятого для арендодателя;
• как правильно оформить самозанятость для сдачи квартиры;
• про налоговые ставки и порядок уплаты налогов;
• как заключать договоры с арендаторами;
• про возможные риски и способы их минимизации;
• как вести документацию и отчетность;
• про особенности взаимодействия с налоговыми органами;
• как защитить свои права при возникновении споров.

Регистрация в качестве самозанятого для сдачи квартиры в аренду занимает всего несколько минут через приложение «Мой налог». Процедура максимально упрощена: достаточно установить приложение, пройти идентификацию через портал госуслуг или сайт ФНС и указать вид деятельности. После регистрации арендодатель получает официальный статус плательщика налога на профессиональный доход.

Налоговая ставка для самозанятых составляет 4% при работе с физическими лицами и 6% при работе с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Это существенно ниже, чем ставка НДФЛ в 13%. Налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог» на основании выданных чеков. Оплата производится ежемесячно до 25 числа следующего месяца.

Документальное оформление арендных отношений при самозанятости имеет свои особенности. Основным документом остается договор найма жилого помещения, который следует составлять в письменной форме. В договоре необходимо указать статус арендодателя как самозанятого и его ИНН. После каждой оплаты арендной платы арендодатель обязан сформировать чек в приложении «Мой налог».

Преимущества статуса самозанятого для арендодателя многочисленны. Это легальный статус и защита от претензий налоговых органов, низкая налоговая ставка, отсутствие обязательных страховых взносов, простота ведения деятельности без бухгалтерской отчетности, возможность получения справки о доходах для банков, автоматический учет доходов в приложении.

При этом существуют определенные ограничения. Годовой доход самозанятого не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Нельзя нанимать работников по трудовым договорам. Запрещено сдавать в аренду нежилые помещения или заниматься перепродажей недвижимости. Самозанятый может сдавать в аренду только собственное жилье.

Риски при работе в статусе самозанятого связаны с несколькими факторами. Первый – возможность признания деятельности предпринимательской, если масштабы аренды значительны. Второй – претензии со стороны налоговых органов при несвоевременном оформлении чеков или неполном отражении доходов. Третий – споры с арендаторами по поводу условий договора или качества жилья.

Для минимизации рисков рекомендуется тщательно вести документацию. Каждая операция должна быть подтверждена чеком. Договоры найма следует составлять максимально подробно, с указанием всех существенных условий. Акты приема-передачи имущества помогут зафиксировать состояние квартиры на момент начала и окончания аренды.

Взаимодействие с налоговыми органами при самозанятости происходит преимущественно через приложение «Мой налог». Налоговая служба может проводить камеральные проверки, запрашивать пояснения по доходам или операциям. При этом выездные проверки в отношении самозанятых проводятся крайне редко и только при наличии серьезных оснований.

Особое внимание стоит уделить выбору арендаторов. Рекомендуется проверять их платежеспособность, собирать рекомендации с предыдущих мест аренды, проводить личные встречи. Заключение договора через риелторское агентство может обеспечить дополнительную защиту интересов арендодателя.

В случае возникновения конфликтных ситуаций самозанятый арендодатель имеет все законные основания для защиты своих прав. Официальный статус, наличие договора и чеков существенно упрощают взыскание задолженности или возмещение ущерба через суд. При этом статус самозанятого позволяет учитывать судебные издержки в составе расходов.

Финансовое планирование при сдаче квартиры в аренду через самозанятость должно учитывать сезонность рынка, возможные простои между арендаторами, затраты на ремонт и обслуживание жилья. Рекомендуется формировать резервный фонд в размере 2-3 месячных арендных платежей для покрытия непредвиденных расходов.

С 2025 года самозанятые арендодатели получили доступ к дополнительным сервисам. Появились специализированные страховые продукты, защищающие от недобросовестных арендаторов, программы льготного кредитования для ремонта сдаваемых квартир, онлайн-платформы для поиска арендаторов с интегрированной проверкой благонадежности.

Статус самозанятого при сдаче квартиры в аренду – это современный, удобный и легальный способ получения дохода от недвижимости. При соблюдении всех требований законодательства такой формат работы обеспечивает максимальную защиту интересов арендодателя при минимальных затратах времени и средств на администрирование.

Читайте также

• Топ-5 полезных инструментов для ипотечного заемщика
• Умные технологии для дома: как они могут упростить вашу жизнь
• Интеллектуальное освещение: как умные светодиодные лампы делают ваш дом энергоэффективным
• Безопасность дома: системы охраны и видеонаблюдения
• Как установить систему умные ворота, чтобы они зимой не замерзали