01412Как реализовать квартиру, находящуюся в ипотеке
Мечтаете обновить жилье, но ваша квартира еще не полностью выкуплена у банка? Не спешите откладывать планы – продажа ипотечной недвижимости вполне реальна. Многие россияне сталкиваются с необходимостью или желанием осуществить переезд при непогашенном кредите. Одновременно банковские программы становятся гибче, а процедура перепродажи – проще.
В этой статье вы узнаете:
- какие существуют варианты продажи ипотечной квартиры;
- как подготовить документы для сделки;
- что такое «альтернативная сделка» и как она работает;
- как рассчитать финансовые затраты при перепродаже.
Основные варианты продажи ипотечного жилья
Сегодня существует несколько проверенных способов реализации квартиры, находящейся в залоге у банка. Самый популярный вариант – это полное погашение кредита за счет средств покупателя. Покупатель вносит на специальный счет сумму, необходимую для закрытия ипотеки. После этого банк снимает обременение с квартиры, и стороны могут зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Альтернативный способ предполагает привлечение нового кредита. В этом случае покупатель оформляет собственную ипотеку на приобретаемое жилье. Такой вариант подходит, когда у покупателя недостаточно собственных средств для полного погашения вашего кредита. Банки могут одобрить такие сделки, особенно если квартира соответствует всем требованиям кредитной организации.
Еще один вариант предполагает передачу ипотечных обязательств новому владельцу. Он подойдет тем, кто испытывает временные финансовые трудности. При такой схеме покупатель оформляет стандартную заявку на ипотечный кредит, указывая в качестве объекта недвижимости продаваемую квартиру. После одобрения банком новой заявки происходит переоформление условий кредитования.
Подготовка документов и проведение сделки
Для успешной продажи потребуется тщательная подготовка документации. Прежде всего, обратитесь в свой банк за справкой о текущей задолженности. Эта информация поможет определить минимальную стоимость, за которую стоит продавать квартиру. Также запросите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить наличие обременения.
Соберите стандартный пакет документов:
- договор купли-продажи или договор долевого участия,
- выписку из домовой книги,
- технический и кадастровый паспорта,
- справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам,
- согласие супруга на продажу (если квартира приобретена в браке).
При работе с покупателем обязательно заключите предварительный договор. В нем укажите сроки проведения расчетов, условия освобождения квартиры и другие важные моменты. Для безопасности лучше привлечь профессионального риелтора или юриста, который проследит за соблюдением всех формальностей.
Особое внимание уделите расчетам. Используйте аккредитив или банковскую ячейку – эти инструменты обеспечивают безопасность для обеих сторон. При использовании материнского капитала учтите дополнительные требования Пенсионного фонда и увеличенные сроки регистрации сделки.
Финансовые аспекты и налоговые последствия
Перепродажа ипотечной квартиры сопровождается определенными расходами. Прежде всего, рассчитайте сумму, необходимую для полного погашения кредита, включая проценты и возможные комиссии. Учтите расходы на услуги нотариуса, госпошлину за регистрацию права собственности и оплату услуг риелтора, если вы решили воспользоваться их помощью.
Если квартира находилась в собственности менее пяти лет, придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Основанием для расчета станет разница между ценой продажи и ценой покупки.
В некоторых случаях можно воспользоваться имущественным вычетом. Это особенно актуально, если вы планируете сразу купить новое жилье. Консультация с опытным бухгалтером поможет оптимизировать налоговые выплаты и избежать ошибок при оформлении документов. Сохраняйте все документы, подтверждающие расходы на приобретение и содержание жилья, чтобы иметь возможность оформить налоговый вычет.
Заключение
Продажа ипотечной квартиры – это вполне осуществимая задача, требующая лишь тщательной подготовки и соблюдения установленных правил. Современные банковские продукты и развитая система защиты сделок делают процесс максимально безопасным для всех участников. Главное – заранее продумать каждый шаг, подготовить необходимые документы и выбрать наиболее подходящий вариант расчетов.
Читайте также