Что такое перераспределение земельного участка

В этой статье вы узнаете:

• что такое перераспределение земельных участков простыми словами;
• когда и зачем применяется перераспределение;
• какие бывают виды перераспределения — между частными владельцами и с участием государства;
• как происходит перераспределение земельного участка по шагам;
• что нужно для оформления, какие документы собирать и куда обращаться;
• как проходит перераспределение с муниципальными землями и сколько это стоит;
• на каких примерах это работает на практике;
• чем перераспределение отличается от раздела и объединения участков;
• сколько денег потребуется и какие сложности могут возникнуть;
• как оспорить отказ, если в процедуре откажут.

Что такое перераспределение земельного участка простыми словами

Перераспределение земельного участка — это, по сути, официальное изменение границ одного или нескольких участков за счёт передачи части земли от одного собственника другому — или от государства частному лицу.

Например, у вас участок 6 соток. Но по факту вы давно пользуетесь ещё одним клочком за забором — скажем, поставили там сарай или разбили грядки. Или сосед по доброй воле согласился отдать вам узкую полосу, чтобы выровнять границы. Теперь нужно сделать это законным. Не просто переставить забор, а оформить всё правильно — через документы, межевание и регистрацию. Вот это и есть перераспределение.

С юридической точки зрения это процедура, закреплённая в Земельном кодексе РФ. Она позволяет изменить форму и площадь участка, не уничтожая его и не создавая полностью новый. Главное — чтобы земля, которую вы хотите присоединить или отдать, была смежной, то есть граничила с вашим участком.

Когда применяется перераспределение: типовые ситуации

На практике перераспределение решает много бытовых и юридических вопросов. Вот самые частые случаи.

Участок меньше или больше, чем в документах

Бывает, из-за старых планов или ошибок при межевании реальные границы не совпадают с теми, что в ЕГРН. Например, по бумагам у вас 8 соток, а по факту — только 7,5. При этом сосед с другой стороны «занял» полосу, или вы сами по ошибке захватили чужую землю.

Решение: провести новое межевание и оформить перераспределение. Вы официально «отдаёте» лишнее или, наоборот, легализуете то, чем реально пользуетесь, если сосед согласен.

Хочется присоединить часть муниципальной земли

За забором — пустующий клочок, который никто не использует. Он числится как муниципальная земля, но вы давно его задействовали: под сарай, под парковку или просто как продолжение сада.

Теперь можно официально присоединить эту территорию к своему участку. Это безопасно, легально и избавляет от риска, что в будущем муниципалитет решит построить там дорогу или выставит штраф за самозахват.

Выравнивание границ с соседом

Иногда заборы идут «лесенкой» — криво, не по прямой. Вы с соседом хотите сделать ровную линию: вы отдаёте немного с одного края, он — вам с другого.

Это классический случай перераспределения между частными участками. Оба участка меняют форму и площадь, но в итоге — удобнее, понятнее, меньше поводов для споров.

Нужно расширить участок под строительство

Допустим, вы хотите построить гараж. Но по нормам он должен стоять не ближе 1 метра от границы, а у вас как раз не хватает полосы в 50 см. Если сосед или муниципалитет согласны, можно оформить перераспределение, добавить недостающую полосу и спокойно строить.

Оформление давно используемой земли в СНТ

Многие дачники годами пользуются землёй «за пределами участка» — под парниками, садовыми дорожками, местом для компоста. Теперь, чтобы избежать конфликтов и повысить стоимость участка, они хотят легализовать это пользование.

Если земля свободна и не зарезервирована, можно оформить перераспределение — особенно если это территория СНТ, а решение поддержит правление.

Таким образом, перераспределение участка — это реальный инструмент для приведения документов в соответствие с реальностью, улучшения планировки, расширения территории и защиты от будущих споров. Главное — действовать официально, с участием кадастрового инженера и при согласии всех сторон.

Виды перераспределения земельных участков

Процедура перераспределения может проходить в разных формах — в зависимости от того, с кем вы делитесь землёй и какова собственность на прилегающую территорию.

Перераспределение между частными участками

Это когда два соседа — владельцы смежных участков — договариваются изменить границы. Один участок увеличивается за счёт части другого.

Например, у вас с соседом кривые границы. Вы хотите сделать ровный забор. Он отдаёт вам 20 квадратных метров с одной стороны, вы — ему 15 квадратных метров с другой. В итоге оба получают удобную прямоугольную форму.

Оба участка должны быть поставлены на кадастровый учёт.Границы должны быть согласованы.Обязательно — письменное согласие обоих собственников, желательно нотариально заверенное.

После перераспределения оба участка получают новые кадастровые номера, площадь и границы. Старые записи аннулируются.

Перераспределение с муниципальными землями или землёй государства

Это когда вы хотите расширить свой участок за счёт прилегающей свободной территории, которая принадлежит муниципалитету или государству.

Такие земли могут быть в лесфонде,в водном фонде,на землях общего пользования,в резерве под дороги или инфраструктуру (но тогда — нельзя).

Условие: ваш участок должен граничить с этой территорией, и она не должна быть зарезервирована под государственные нужды.

Пример: дачник хочет увеличить участок за счёт пустующего клочка рядом — он подаёт заявление в администрацию на перераспределение.

Перераспределение в рамках СНТ, ДНП или ИЖС — особенности

В садовых (СНТ), дачных (ДНП) и индивидуальных жилых поселениях (ИЖС) перераспределение имеет свои нюансы.

СНТ и ДНП

Хотя с 2019 года по закону ДНП как формы больше не существует — все они преобразованы в СНТ или ОНТ — на рынке недвижимости термин «ДНП» всё ещё встречается. Обычно это означает бывшее дачное партнёрство, работающее сейчас как СНТ.

Особенности:

• Часто действуют упрощённые правила, особенно если земли находятся в долевой собственности или в ведении товарищества.
• Участки должны быть внесены в реестр СНТ, иметь межевание и быть оформлены в собственность.
• Если речь идёт о землях общего пользования (дороги, электросети), может потребоваться решение общего собрания членов СНТ.

ИЖС

Здесь всё строже. Важно, чтобы расширение участка не нарушало градостроительные нормы.

Как происходит перераспределение земельного участка

Это пошаговая процедура, сочетающая техническую и юридическую работу.

Кто может инициировать перераспределение

• Собственник земельного участка.
• Несколько собственников (при совместном заявлении).
• Администрация муниципалитета (в редких случаях, например, при выделении земли под инфраструктуру).
• Наследники или доверенные лица — при наличии нотариальной доверенности.

Этапы процедуры: от заявления до регистрации прав

Подготовка инициативы. Определите, за счёт чего вы хотите изменить границы: за счёт соседа, муниципальной земли, или просто исправить ошибку межевания.

Проведение межевания. Вызываете кадастрового инженера. Он выезжает на участок, устанавливает границы, согласовывает их с соседями (если нужно) и составляет межевой план.

Согласование границ. Если участвуют частные участки — все собственники должны подписать акт согласования границ. Если нет — могут быть проблемы позже.

Получение согласия. От других собственников (при частной земле) или от органов власти (при муниципальной). В случае с муниципалитетом — подаёте заявление в администрацию.

Подача документов. Собираете пакет и подаёте в Росреестр, МФЦ или через Госуслуги.

Регистрация изменений. Росреестр проверяет документы, ставит участок на кадастровый учёт с новыми границами и регистрирует право собственности.

Получение выписки из ЕГРН. Это ваш новый «паспорт» участка. В нём — актуальные данные о площади, границах, кадастровом номере.

Какие документы нужны для перераспределения

• Межевой план — главный документ, составляется кадастровым инженером.
• Заявление о перераспределении — по форме Росреестра.
• Согласие всех собственников — если участвуют частные участки.
• Выписка из ЕГРН — на все участвующие участки.
• Решение органа местного самоуправления — если участвует муниципальная земля.
• Документы, подтверждающие полномочия — паспорт, доверенность.
• Кадастровые паспорта — если ещё не заменены на выписки (редкость, но бывает).

Где оформляется: Росреестр, МФЦ, кадастровый инженер

Перераспределение земельного участка с муниципальной землей

Этот вариант — один из самых востребованных. Многие хотят легально присоединить «ничейный» клочок за забором.

Условия перераспределения:

• Участок должен иметь общую границу с муниципальной землёй.
• Муниципальный участок должен быть поставлен на кадастровый учёт.
• Земля не должна быть зарезервирована под дороги, школы, объекты ЖКХ.
• Не должна находиться в охранной зоне — например, ЛЭП, газопровод, водоохранная зона.

Если земля не учтена в кадастре — сначала её нужно поставить на учёт. Это делает муниципалитет.

Как получить согласие муниципалитета

Подайте заявление в администрацию — в отдел архитектуры или земельных ресурсов.Приложите:межевой план,выписку из ЕГРН,схему расположения участков. Администрация рассматривает запрос в течение 30 дней.Если всё в порядке — выносит решение: «согласие» или «отказ с обоснованием».При положительном решении — издаётся постановление о согласии на перераспределение.

Нужно ли платить за землю: выкуп и его расчёт

Да, при перераспределении с муниципальной землёй, как правило, требуется выкуп участка.

Размер платы рассчитывается так:

Стоимость = Кадастровая стоимость 1 м² × Площадь приобретаемого участка × Понижающий коэффициент

• Кадастровая стоимость — берётся из публичной кадастровой карты.
• Понижающий коэффициент — от 0,01 до 0,6, зависит от региона и категории земель. Например, для ИЖС — 0,3–0,6.
• В некоторых регионах — льготы для многодетных, ветеранов, инвалидов.

Оплату нужно внести до подачи документов в Росреестр. Чек или квитанция — обязательный документ.

Пример перераспределения земельного участка

Ситуация 1: Присоединение «ничейного» клочка за забором

Собственник участка в СНТ заметил, что за забором — небольшой участок (150 м²), который никто не использует. Проверил кадастровую карту: земля — муниципальная, не зарезервирована.

Что он сделал:

1. Вызвал кадастрового инженера — составлен межевой план.
2. Подал заявление в районную администрацию.
3. Получил согласие и постановление.
4. Рассчитал стоимость выкупа:
5. Кадастровая стоимость — 30 000 руб./м²,
6. Площадь — 150 м²,
7. Коэффициент — 0,3 → 30 000 × 150 × 0,3 = 1 350 000 руб.
8. Оплатил, подал документы в МФЦ.
9. Через 10 дней получил выписку с новыми границами.

Теперь участок официально стал больше — и никаких рисков.

Ситуация 2: Объединение двух участков в один через перераспределение

У одного владельца два соседних участка в ИЖС. Он хочет сделать из них один, но при этом изменить форму — «срезать» угол с одного и добавить к другому.

Почему не подходит объединение? Потому что при стандартном объединении участки просто складываются. А здесь нужно изменить конфигурацию.

Решение:

• Применяется перераспределение: один участок увеличивается, другой — уменьшается.
• Составляется межевой план.
• Оба участка ставятся на учёт как изменённые.
• После регистрации — два новых участка с новыми кадастровыми номерами.
• Если цель — один участок, можно провести объединение уже после перераспределения.

Чем перераспределение отличается от раздела и объединения

Многие путают перераспределение с разделом или объединением участков. А между тем, разница большая. Эти процедуры решают разные задачи, и выбирать нужно ту, что подходит именно вашей ситуации.

Раздел — это когда один участок делят на два или больше. Например, у вас есть земля в 10 соток, и вы хотите передать часть её детям или продать. Тогда вы оформляете раздел: из одного участка получается два новых, каждый — с собственным кадастровым номером. Владельцем может быть один человек или несколько, если участки переходят в долевую собственность. Главное — всё происходит в рамках одного участка, и границы новых образуются внутри старого.

Объединение — противоположная операция. Два или несколько участков сливаются в один. Это удобно, если вы владеете несколькими смежными участками и хотите упростить учёт, построить дом на общей территории или просто избавиться от лишних документов. При этом старые участки аннулируются, а на их месте появляется новый — с новой площадью, формой и кадастровым номером. Обязательное условие — все участки должны быть в собственности одного лица или общей долевой собственности.

Перераспределение — это когда границы участка меняются за счёт «забора» земли у соседа или у государства. В этом случае участки не исчезают и не дробятся — они просто меняют форму и площадь. При этом появляются новые кадастровые номера, а старые записи аннулируются.

Так что, если нужно просто разрезать участок — берите раздел. Если хотите сложить несколько в один — это объединение. А если речь идёт о том, чтобы «подвинуть» границу, изменить конфигурацию или легализовать давно используемую землю, — тогда перераспределение земельного участка – это, простыми словами, то, что нужно.

Когда какую процедуру выбирать:

• Раздел — если нужно передать часть участка детям, продать или выделить долю.
• Объединение — если владелец хочет упростить учёт или построить дом на двух участках.
• Перераспределение — если нужно «подвинуть» границу, добавить клочок земли от соседа или от государства.

Возможные сложности и отказ в перераспределении

Вам могут отказать, если участок находится в охранной зоне (ЛЭП, газопровод, водоохранная зона).Прилегающая земля зарезервирована под строительство дорог, школ, ЖКХ. Нарушены градостроительные нормы (например, после перераспределения участок будет ближе 3 м от красной линии).Отсутствует согласие всех собственников (если участвуют частные участки).Участок не поставлен на кадастровый учёт или имеет спорные границы.Муниципалитет отказал в согласии — например, земля нужна для будущего парка.

Как оспорить отказ в перераспределении

Получите письменный мотивированный отказ — без него обжалование невозможно.Обратитесь с жалобойв прокуратуру,в вышестоящий орган власти (например, в комитет по имуществу региона).Подайте иск в суд, если отказ неправомерен.Приложитемежевой план,доказательства отсутствия препятствий,письма от администрации.

Перераспределение земли — это способ защитить свои права, улучшить участок и избежать будущих конфликтов. Главное — действовать по закону, с документами, с согласиями и с пониманием, что такое перераспределение земельного участка — это, простыми словами, легальный способ «подвинуть» границу там, где она давно уже стоит по факту.

Читайте также

• Запрет на бизнес в СНТ: с 1 сентября в них нельзя открывать хостелы, мастерские и автосервисы
• Как купить землю у государства под ИЖС
• Как оформить продажу земельного участка через МФЦ: пошаговая инструкция