Можно ли строить дом у воды: разъяснение Верховного Суда РФ

В этой статье вы узнаете о:

• свободной полосе вдоль водоёмов;
• спорах вокруг законности аренды прибрежных участков;
• позиции Верховного Суда РФ по данному вопросу;
• сложившейся юридической практике.

Водные объекты — реки, озёра, моря — находятся в общем пользовании, если они принадлежат государству или муниципалитету. Это значит, что любой человек имеет право подойти к берегу, пройти вдоль него, порыбачить или просто отдохнуть. Законом установлено, что вдоль таких водных объектов должна быть свободная полоса — 20 метров (в отдельных случаях — 5 метров). Эта территория, согласно правилам, должна оставаться общедоступной.

Порой возникают споры о том, соблюдены ли границы береговой полосы и как соотносятся права арендаторов с интересами местных жителей. Чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов, иногда требуется участие Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ).

Вопрос о законности аренды в прибрежной зоне

В центре внимания — участок площадью более 20 гектаров в прибрежной защитной полосе Чёрного моря. Прокуратура Крыма потребовала признать недействительными договоры, в рамках которых участок оказался переданным одной компании. На спор обратила внимание «Российская газета», сославшись на материал ресурса «Право.ру».

Изначально земля была предоставлена коммунальному предприятию, которое в 2010 году заключило с одной из организаций договор субаренды. Позже это соглашение было расторгнуто, а аренда была переоформлена уже напрямую. В дальнейшем участок дважды переходил к другим компаниям. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что передача земли в аренду нарушает режим береговой полосы, поскольку участок входит в территорию общего пользования и имеет выход к морю. Однако управляющий одной из компаний попытался оспорить это решение.

Что решил ВС РФ

Верховный Суд не стал поддерживать нижестоящие суды и отправил дело на новое рассмотрение. Потому что аренда прибрежного участка сама по себе не запрещена законом. Да, береговая полоса — зона общего пользования, приватизировать её нельзя. Но арендовать — можно, если при этом люди сохраняют свободный доступ к воде. Именно это условие должно быть прописано в договоре.

Что важно помнить о застройке у воды

Решение Верховного Суда напоминает, что доступ к воде — закреплённое законом право граждан. И главное — чтобы свободный проход к воде оставался открытым.

Береговая линия

Береговая линия — это граница, разделяющая воду и сушу. Вдоль неё проходит береговая полоса, ширина которой составляет 20 метров, а у рек и ручьев длиной до 10 км — 5 метров. Именно здесь нельзя огораживать или приватизировать землю — эта территория должна быть доступна каждому.

Водоохранная зона

За пределами береговой полосы начинается водоохранная зона. Тут возможна как аренда, так и покупка участка, в том числе с целью строительства. Но с ограничениями:

• ширина зоны — от 50 метров (у небольших ручьёв) до 500 метров (у моря);
• дом должен быть оборудован канализацией, ливневыми стоками и очистными сооружениями;
• и так далее (подробнее — см. ВК РФ).

В прибрежных защитных полосах (в пределах водоохранной зоны) действуют дополнительные запреты: нельзя распахивать земли, выпасать скот, размещать отвалы грунта.

Таким образом, строить у воды можно, но только с учётом всех ограничений. И главное — не забывать, что природные ресурсы общего пользования должны оставаться доступными для всех.