Когда нужно одобрение банка при перепланировке ипотечного жилья

Залоговое имущество подлежит особому режиму правового регулирования. Согласно статье 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе требовать от залогодателя письменного согласия на совершение сделок, которые могут повлечь утрату или уменьшение стоимости залога. Перепланировка относится к числу таких действий, поскольку изменение площади, конфигурации или функционального назначения помещений непосредственно влияет на ликвидность объекта. Масштаб явления на середину ноября 2025 года составил 0,8% лотов по всей России, сообщает РБК.

Что такое перепланировка

Жилищный кодекс Российской Федерации даёт чёткое определение перепланировки. Согласно статье 25 данного закона, это изменение конфигурации помещения, в том числе перенос или устройство дверных проёмов, объединение или разделение санузлов, перенос кухонных зон и иные действия, влекущие изменение технических характеристик объекта.

При этом, важно отличать перепланировку от переустройства. Последнее понимается как изменение инженерных сетей, несущих конструкций или внешнего облика здания. Оба вида работ требуют согласования, но в разных инстанциях и по разным процедурам. Перепланировка согласовывается в органах местного самоуправления, тогда как переустройство часто требует дополнительных разрешений от эксплуатирующих организаций и архитектурного надзора.

На что не нужно получать согласование

Законодательство устанавливает перечень работ, которые собственник вправе выполнять без получения разрешительных документов. К таким работам относятся: замена напольных покрытий без повреждения стяжки; оклеивание стен обоями, покраска или оштукатуривание; замена оконных и дверных блоков при условии сохранения существующих проёмов; остекление балконов и лоджий без изменения несущих конструкций; замена санитарно-технического оборудования в пределах существующих разводок.

Эти виды работ не влияют на площадь, конфигурацию или несущую способность конструкций, следовательно, не изменяют характеристики стоимости объекта недвижимости и не требуют вмешательства банка.

Сложности возникают при работах, которые формально не являются перепланировкой, но влияют на внешний вид фасада или инженерные системы дома. Например, установка кондиционеров на фасаде, утепление стен снаружи, замена радиаторов отопления на приборы иной конструкции. Такие работы требуют согласования с управляющей компанией и, в ряде случаев, с органами архитектурного надзора. Банк, как правило, не участвует в согласовании подобных изменений, однако заёмщику следует иметь в виду, что нарушение порядка проведения работ может повлечь административную ответственность и судебные споры с соседями, что косвенно отразится на исполнении ипотечных обязательств.

Когда нужно согласовывать перепланировку

Согласование с банком становится обязательным при проведении работ, перечисленных в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. К ним относятся: перенос или ликвидация дверных проёмов с созданием новых конструкций; снос межкомнатных перегородок и возведение новых с изменением функционального назначения помещений; объединение или разделение санузлов; перенос кухонных зон; расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений; переоборудование тамбуров и коридоров.

При обращении в жилищную инспекцию за разрешением на перепланировку заёмщик обязан предоставить документ, подтверждающий согласие залогодержателя. Без такого документа административный орган вправе отказать в выдаче разрешения либо приостановить рассмотрение заявления до представления недостающих бумаг.

Процедура получения согласия банка включает несколько последовательных этапов. Первый этап — изучение ипотечного договора на предмет наличия специальных условий, регулирующих порядок перепланировки. Некоторые кредитные организации содержат в договорах прямой запрет на изменение конфигурации залогового имущества, другие устанавливают перечень согласуемых работ, третьи ограничиваются общей нормой о необходимости получения согласия на действия, уменьшающие стоимость залога. Второй этап — подготовка технической документации. Заёмщик обращается в бюро технической инвентаризации для получения поэтажного плана и разработки проекта перепланировки. Проект должен содержать чертежи существующего и планируемого состояния помещения, экспликацию площадей, описание конструктивных решений.

Третий этап — подача заявления в банк. В заявлении указываются виды предполагаемых работ, их обоснование, сроки выполнения. К заявлению прилагаются: копия поэтажного плана; проект перепланировки, заверенный организацией, имеющей соответствующую лицензию; техническое заключение о допустимости проведения работ с учётом несущей способности конструкций. Срок рассмотрения заявления банком установлен законодательством о защите прав потребителей финансовых услуг и обычно составляет до тридцати рабочих дней. Банк вправе запросить дополнительные документы либо провести выездную проверку объекта для оценки влияния планируемых изменений на стоимость залога.

Четвёртый этап — получение разрешения жилищной инспекции. При положительном решении банка заёмщик направляет комплект документов в уполномоченный орган местного самоуправления. В случае отсутствия замечаний выдаётся разрешение на производство работ.

Пятый этап — завершение перепланировки и внесение изменений в единый государственный реестр недвижимости. После окончания ремонта заёмщик обязан заказать технический план вновь и направить его в жилищную инспекцию для проверки соответствия выполненных работ утверждённому проекту. Полученное заключение о соответствии служит основанием для внесения изменений в ЕГРН.