Зачем нужны эскроу-счета в ИЖС

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счет в ИЖС представляет собой специальный банковский счет для расчетов между заказчиком и подрядчиком. После заключения договора подряда клиент размещает на нем собственные или заемные средства, а банк хранит эту сумму до завершения строительства. Подрядчик выполняет работы за счет собственных ресурсов или кредитной линии. Оплата поступает ему только после того, как дом построен, подписаны необходимые документы и подтверждена регистрация права.

Преимущества для потребителей

Для заказчика такая схема означает понятный порядок движения денег. Средства не передаются исполнителю заранее и не используются вне условий договора. Банк в этой конструкции выступает независимой стороной, которая контролирует соблюдение заранее согласованного порядка расчетов. За счет этого сделка становится более предсказуемой как для семьи, строящей дом, так и для кредитора, если проект реализуется с привлечением ипотеки.

Зачем нужен эскроу

Практический смысл механизма особенно заметен в ситуациях, когда строительство затягивается или подрядчик не исполняет обязательства. В этом случае деньги на эскроу-счете не переходят подрядной организации. Они возвращаются в предусмотренном законом и договором порядке, а при ипотечном строительстве могут быть направлены на погашение обязательств перед банком. Дополнительную защиту дает и обязательное страхование средств на таких счетах в пределах 10 млн рублей, если счет открыт в уполномоченном банке.

Что ещё регулирует эскроу

Важно и то, что система эскроу встраивается в более широкую модель регулирования рынка ИЖС. С 1 марта 2025 года подрядчики, использующие этот механизм, обязаны раскрывать сведения о своей деятельности на платформе строим.дом.рф. Речь идет не только о базовой информации о компании, но и о данных по заключенным и расторгнутым договорам, срокам строительства и дисциплине исполнения обязательств. Для клиента это источник проверяемых сведений до подписания договора, а для рынка в целом инструмент повышения прозрачности.

Преимущества для подрядчиков

Для подрядчиков новая модель также создает более устойчивые условия работы. При использовании эскроу можно привлекать банковское финансирование на строительство, не выводя из оборота весь объем собственных средств. Это дает возможность вести несколько проектов одновременно и точнее планировать загрузку. Дополнительным стимулом стало и то, что для подрядчиков, работающих со счетами эскроу, отменен НДС, что влияет на экономику проекта и делает такой формат расчетов более привлекательным.

Что нужно учитывать при оформлении механизма эскроу

Отдельно стоит сказать о связи эскроу с ипотекой. В ряде программ, включая льготные продукты на строительство индивидуального дома, использование такого счета становится обязательным условием. Для банка это понятная схема контроля целевого использования средств, а для заемщика более структурированный процесс строительства. При этом открыть и обслуживать эскроу-счет можно без дополнительной платы, а сам счет, как правило, открывается одновременно с оформлением кредита.

Результаты использования механизма

Расширение практики подтверждают и рыночные данные. По информации Банка ДОМ.РФ, кредитные линии с эскроу-счетами уже открыли более 1100 подрядчиков ИЖС. Сейчас с их использованием строится 527 тыс. кв. м индивидуального жилья. По сравнению с третьим кварталом 2025 года число подрядчиков, которые построили от 6 до 10 домов, выросло в четыре раза, что показывает переход механизма из стадии адаптации в стадию регулярного применения.

Также зафиксирован рост повторных обращений подрядчиков за финансированием после завершения первых проектов. С сентября сумма увеличенных лимитов на повторные стройки превысила 1,7 млрд рублей. Совокупный объем выданного финансирования по строительству частных домов с эскроу уже превысил 24,3 млрд рублей. Наиболее активно кредитные линии для таких проектов используются в Санкт-Петербурге, Татарстане, Москве, Ростовской и Новосибирской областях, что говорит о широком географическом распространении новой модели.