Что владельцам одного участка нужно знать про долевую собственность

Рост уровня жизни граждан России и стремление многих горожан выбраться поближе к природе обусловливают интерес к загородной недвижимости. Всё больше горожан желают или поселиться за городом, или создать себе тихий и уютный уголок в деревне, куда можно было бы сбежать из шумного мегаполиса. А как известно, под каждый дом нужен земельный участок. Сегодня расскажем о 5 самых важных нюансах владения долевой собственностью на участок.

Что такое долевая собственность

Начнем с главного. Следует различать долевую и совместную собственность – в данном случае, на землю, но эта же концепция годится и для дома или квартиры. Совместная собственность – это когда объект недвижимости (земельный участок) принадлежит двум или более собственникам, но доля каждого из них не определена. Следовательно, собственнику будет затруднительно (а скорее, невозможно) продать или подарить свою часть участка.

Чаще всего совместная собственность возникает у супругов при покупке ими участка.

А вот долевая собственность – это также собственность нескольких граждан, у каждого из которых определена и зафиксирована его доля владения землей. Причем определена доля может быть как по закону, так и по договоренности между владельцами.

Интересный факт: доли могут быть двух видов – реальная и идеальная. Что это значит? Если вам выделен совершенно конкретный участок земли от колодца до столетнего дуба, это реальная доля. А если вам выделено просто 33% участка, но где эти проценты расположены – не указано, это – идеальная доля.

Как возникает долевая собственность

Одним из самых распространенных вариантов возникновения долевой собственности является вступление в наследство несколькими людьми. Если некий родственник завещает участок сразу двум, трем или более наследникам, то каждый из них получит оговоренную в завещании долю. Это будет та самая идеальная доля, о которой мы упоминали выше.

Также если несколько человек решит приватизировать участок совместно, он окажется тоже в долевой собственности. Еще она может возникнуть при дарении части участка и, конечно, при ее покупке.

Как распределяются права и обязанности при долевой собственности

Логично, что доход от земли (если таковой имеется) распределяется согласно долям владельцев. Но и расходы они несут также пропорционально: если у одного доля 70%, а у другого 30%, то первый будет оплачивать 70% налогов и расходов на содержание, а второй, соответственно, только 30%.

А расходы на содержание участка есть всегда: это как государственные пошлины и налоги, так и различные сборы и коммунальные платежи.

Чем может распорядиться владелец доли в участке

Существуют две опции: распоряжение всем участком и только собственной долей. Понятно, что осуществить какие-либо действия со всем участком можно только с согласия остальных долевых собственников. Обычно это касается продажи или иных способов отчуждения.

А вот со своей долей можно делать практически что угодно. Но и тут есть нюанс. Например, если вы, будучи долевым собственником участка, решите продать свою долю, то сначала нужно предложить ее остальным собственникам, т.к. они имеют право преимущественного выкупа. Если же они отказались – тогда можно выставлять свою долю на продажу. Такой отказ должен быть заверен нотариально – или сособственнику должно быть выслано письменное уведомление. Если он не отреагирует на него в течение месяца, то такое поведение может считаться отказом от права преимущественной покупки. Однако здесь есть определенный риск, что сособственник попробует потом оспорить сделку, попытавшись доказать, что не был уведомлен в надлежащем порядке. Например, доказав, что зарегистрирован и проживает по другому адресу или отсутствовал по какой-либо иной уважительной причине. Поэтому всё-таки наиболее надежно постараться договориться о нотариальном заверении.

Как выделить долю в участке

Наконец, если у вас до сих пор участок оформлен в общей собственности, велика вероятность того, что понадобится выделить долю. Одна из самых распространенных причин – продажа. Или, например, кто-то из сособственников хочет разделить земельный надел, выделив себе отдельный участок. Скажем, для постройки своего дома, чтобы жить там в тиши и покое, минимально контактируя с соседями. Для выделения долей необходимо межевание участка – так называется процедура определения границ надела и их закрепления в Росреестре.

Такое межевание может проводиться только кадастровыми инженерами или специализированными организациями, имеющими в своем штате кадастровых инженеров. Проводится межевание на основании на основании договора подряда между собственниками и специалистом или организацией.

Затем вам и остальным сособственникам нужно будет составить соглашение, в котором будут указаны параметры земельного участка и долей и, конечно, основания права собственности всех участников.

Разумеется, такая доля выделяется «в натуре», то есть реальная, а не идеальная. Поэтому теоретически могут возникнуть спорные ситуации. И возможен раздел не по согласию сторон, а через суд. В таком случае к заявлению нужно приложить документы на право собственности, описать свои требования и указать, как вы пытались решить данный вопрос в досудебном порядке. В ряде случаев может быть отказано в выделении доли, если, например, площадь выделяемой доли недотягивает до минимально допустимого размера, установленного в данном субъекте.