Что такое самострой: понятие, последствия и возможность узаконивания

Одной из ключевых проблем в этой сфере является так называемый дом-самострой — постройка, возведённая с нарушением градостроительных, земельных или строительных норм. Понимание того, что такое самовольная постройка, какие последствия она влечёт и можно ли её узаконить, становится важным не только для граждан, столкнувшихся с такой ситуацией, но и для всех, кто планирует строительство на своём участке.

Гражданский кодекс

Дом-самострой — это жилой дом или иное строение, возведённое с нарушением требований земельного, градостроительного или строительного законодательства. Такое понятие закреплено в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет, при каких условиях постройка считается самовольной, и какие правовые последствия это влечёт.

Что считается самостроем

Самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или иное строение, если оно было возведено на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства такого объекта. Также к самострою относятся дома, построенные без получения необходимых разрешений, например, без разрешения на строительство, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом такие нарушения должны быть действующими как на момент начала строительства, так и на момент выявления постройки. Важно отметить, что постройка не будет считаться самовольной, если собственник земельного участка не знал и не мог знать о действующих на участок ограничениях, связанных с его использованием.

Права пользователей

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться таким домом — продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать иные сделки. Использование самовольной постройки по назначению также не допускается. Такой дом подлежит сносу за счёт лица, его построившего, либо за счёт собственника земельного участка, на котором он расположен, если строитель не установлен. Исключение составляют случаи, когда снос или приведение постройки в соответствие с нормами осуществляется органом местного самоуправления в установленном порядке.

Как узаконить такой дом

Узаконить дом-самострой возможно, но только при соблюдении строгих условий. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если лицо, на чьём земельном участке она возведена, имеет законное право на этот участок, позволяющее строительство подобного объекта. При этом на момент обращения в суд постройка должна соответствовать действующим градостроительным и строительным нормам, а её сохранение не должно нарушать права и законные интересы других лиц, а также создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В случае положительного решения суда лицо, приобретающее право собственности, обязано возместить строителю расходы на возведение дома в размере, определённом судом.

Также узаконить самострой можно без обращения в суд, если владелец участка приведёт постройку в соответствие с установленными требованиями — например, устранит нарушения по расположению, высоте или другим параметрам. После выполнения таких требований он может приобрести право собственности на здание в общем порядке. При этом ему также может быть возложена обязанность компенсировать бывшему строителю расходы, за вычетом затрат на приведение постройки в нормативное состояние.

Снос самовольной постройки

Решение о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с нормами может быть принято как судом, так и органом местного самоуправления, но только в случаях, прямо предусмотренных законом. Например, органы местного самоуправления вправе выносить такие решения, если дом построен на участке без правоустанавливающих документов или на территории общего пользования, либо в зоне с особыми условиями использования, где строительство запрещено. При этом срок на снос устанавливается от трёх до двенадцати месяцев, а на приведение в норму — от шести месяцев до трёх лет.

В то же время, органы местного самоуправления не вправе требовать сноса, если право собственности на постройку уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, признано судом или ранее суд отказал в удовлетворении иска о сносе. Кроме того, отдельные льготы предусмотрены для жилых домов, построенных до 1 января 2019 года на садовых и дачных участках, — в таких случаях действуют правила так называемой «дачной амнистии».

***

Таким образом, дом-самострой — это объект, созданный с нарушением закона, который не даёт права собственности и может быть подлежащим сносу. Однако при определённых условиях и при добросовестном поведении владельца земельного участка такую постройку можно узаконить, избежав крайних мер. Важно своевременно выявить нарушения и принять меры по их устранению, чтобы защитить свои интересы и избежать судебных споров или принудительного демонтажа.