Продление моратория на неустойки: как изменился рынок

В этой статье вы узнаете:

• как работает продленный мораторий и что он означает для покупателей квартир;
• какие выгоды получили строительные компании;
• как изменился спрос на новостройки и вторичное жильё;
• могут ли дольщики всё же рассчитывать на компенсацию при задержках;
• чего ждать от рынка после окончания действия моратория.

Что такое мораторий и почему его продлили

С конца прошлого года действует продление ограничений, касающихся взыскания штрафов с застройщиков за просрочку сдачи домов. Эта мера, известная как мораторий, была изначально введена как временная поддержка строительной отрасли в период повышенной нестабильности. С тех пор она уже несколько раз продлевалась, и сейчас срок её действия пролонгирован до конца 2025 года.

Основная цель такой политики — минимизировать риск остановки или срыва проектов из-за финансовой нагрузки на девелоперов. Если бы компании ежедневно выплачивали крупные суммы за каждый день задержки, это могло бы подтолкнуть даже надёжных застройщиков к серьёзным трудностям. Мораторий позволяет им перераспределить ресурсы, сосредоточившись на завершении строительства, а не на выплате штрафов. При этом важно понимать: компания по-прежнему обязана выполнить свои обязательства по срокам, а освобождение от неустоек касается только определённого периода и не снимает ответственность полностью.

Как это повлияло на застройщиков

Для строительных компаний этот режим стал значительным облегчением. Без постоянной угрозы крупных выплат они могут более гибко управлять бюджетом, особенно если столкнулись с объективными сложностями: ростом цен на материалы, логистическими сбоями или изменением экономической ситуации. Это снижает общую напряжённость в отрасли и помогает сохранить стабильность.

Однако есть и обратная сторона. У некоторых компаний может возникнуть соблазн менее строго подходить к графикам сдачи, ведь последствия за задержку в текущий период минимальны. В результате дольщики иногда сталкиваются с тем, что коммуникация по срокам становится менее прозрачной, а обещанные даты переносятся без веских объяснений. Тем не менее, большинство крупных и проверенных игроков рынка стараются сохранять доверие клиентов и работают над сдачей объектов в заявленные сроки, понимая, что репутация — долгосрочный актив.

А что с позицией дольщиков

Покупатели квартир в новостройках оказались в более сложном положении. Главное изменение — отсутствие возможности получить компенсацию за задержку ввода дома в эксплуатацию. Раньше это было важным инструментом защиты: размер неустойки зависел от суммы договора и длительности просрочки, и в некоторых случаях он мог быть существенным. Сейчас такой механизм временно «заморожен».

Это, в свою очередь, влияет на доверие к долевому строительству. Некоторые потенциальные покупатели предпочитают перестраховаться и выбирают готовое жильё, пусть и по более высокой цене. Кроме того, если человек купил квартиру по программе с господдержкой (например, со льготной ипотекой), то переход на другое жильё при задержке строительства может лишить его выгодных условий кредита. Получается замкнутый круг: хочется уйти от проблемного объекта, но нет гарантий, что на рынке найдётся что-то равноценное по стоимости и условиям.

Изменения на рынке: куда движется спрос

На фоне этих тенденций наблюдается интересный сдвиг. Спрос на новостройки на стадии строительства немного снизился — часть покупателей стала осторожнее относиться к ДДУ, особенно если речь идёт о малоизвестных застройщиках или проектах с незавершённой инфраструктурой. Вместе с тем вырос интерес к готовому жилью и вторичному рынку. Готовые квартиры в уже освоенных районах стали более привлекательными: можно сразу заселиться, не дожидаясь окончания строительства и не рискуя годами.

Этот переток спроса, в свою очередь, оказал давление на цены в сегменте готового жилья — в некоторых регионах они заметно выросли. Также замедлились темпы запуска новых проектов: девелоперы тщательнее подходят к планированию, чтобы не попасть под давление в будущем, когда мораторий закончится.

Можно ли всё-таки получить деньги за задержку

Многие думают, что теперь никаких шансов на компенсацию нет. Но судебная практика показывает: нюансы имеют значение. Например, если задержка началась до введения моратория, и вы тогда направили официальную претензию застройщику, которую он проигнорировал, то суд может взыскать неустойку за тот период, который пришёлся на «домораторийное» время. Более того, в таких случаях возможен дополнительный штраф в пользу покупателя — даже если само решение суда будет принято уже во время действия ограничений.

То есть, ключевой момент — когда вы начали требовать свои права. Если вы действовали своевременно, ваши шансы на возмещение остаются. Однако за период действия моратория (в нашем случае — с июля 2023 года до конца 2025 года) начисление неустойки приостановлено, и это правило работает в обе стороны.

Что будет дальше

Сейчас перед рынком стоит вопрос: как избежать резкого удара по застройщикам после 2025 года. Ведь если все накопленные требования о выплате неустоек за предыдущие периоды вдруг вступят в силу одномоментно, это может создать серьёзную финансовую нагрузку, особенно для небольших компаний. По информации, в правительстве уже обсуждаются варианты плавного выхода из режима моратория — например, поэтапное применение санкций или распределение выплат на несколько лет.

Пока конкретных решений нет, но сам факт обсуждения говорит о том, что власти стремятся сбалансировать интересы всех сторон: защитить дольщиков, но не подорвать устойчивость строительной отрасли. А рынок, в свою очередь, продолжает учиться жить в новых условиях — с большей осторожностью, внимательным выбором партнёров и чётким пониманием своих прав.

Покупка квартиры в новостройке по-прежнему может быть выгодной, но теперь требует ещё большей осмотрительности. И главный совет дольщику: следите за ходом строительства, фиксируйте все нарушения и не бойтесь отстаивать свои интересы — даже в период ограничений законы дают возможности для защиты.