Минфин меняет семейную ипотеку: одной семье — только один льготный кредит

В этой статье вы узнаете:

• почему правительство решило ограничить количество льготных кредитов;
• как изменятся условия участия в программе с 2026 года;
• что такое обязательное созаёмство и зачем оно нужно;
• можно ли будет рефинансировать «комбоипотеку»;
• какие семьи могут потерять выгодные возможности;
• что делать тем, кто ещё не воспользовался правом на льготу.

Зачем менять то, что работает?

Программа семейной ипотеки давно стала одним из самых популярных инструментов помощи семьям с детьми. Её главная фишка — низкая процентная ставка, которая делает покупку жилья реально достижимой даже при среднем доходе. Условия простые: если в семье родился ребёнок после определённой даты, можно взять ипотеку по льготной ставке на квартиру или дом.

Однако за несколько лет эксплуатации программы выявилась одна особенность: некоторые семьи умудрялись получить два таких кредита вместо одного. Как? Очень просто — муж и жена оформляли каждый свой отдельный кредит, не становясь созаёмщиками друг у друга. Формально они были двумя разными заёмщиками, хотя фактически — одна ячейка общества. Такие схемы позволяли, например, купить две квартиры подряд по льготной ставке или увеличить общий объём доступного кредита.

Теперь этот путь закрывается. С 1 февраля 2026 года Минфин вводит правило: одна семья — один льготный кредит. Основная цель — повысить адресность господдержки. Государство хочет, чтобы программа помогала действительно нуждающимся семьям улучшать жилищные условия, а не превращалась в способ выгодно профинансировать инвестиции в недвижимость.

Главное изменение: созаёмство станет обязательным

Ключевой механизм нового порядка — обязательное участие обоих супругов в кредите. Если мужчина и женщина состоят в браке, оба партнёра должны быть созаёмщиками. Это исключает возможность оформить два отдельных кредита по льготной ставке — ведь теперь система будет видеть, что речь идёт об одной финансовой единице.

При этом право привлекать дополнительных созаёмщиков остаётся. Например, если доходы мужа и жены недостаточны для одобрения нужной суммы, в сделку можно включить родителей — отца или мать одного из супругов. Это позволит увеличить общий доход семьи в глазах банка и повысить шансы на одобрение.

Важно понимать: новое правило не отменяет саму программу. Льготная ставка сохраняется, основные условия — по возрасту детей, типу жилья, сроку кредита — тоже остаются прежними. Просто теперь нельзя будет «разделить» семью на два независимых заёмщика.

А что с уже оформленными кредитами?

Никаких обратных действий не будет. Если до 1 февраля 2026 года вы уже получили два льготных кредита (например, на каждого супруга), ничего меняться не будет. Действующие договоры продолжат выполняться в полном объёме, ставка останется льготной, господдержка — на месте.

Но есть один интересный нюанс для многодетных семей. Раньше, если после рождения второго или третьего ребёнка в семье было два действующих кредита, можно было рассчитывать на субсидию для погашения сразу двух. Теперь, когда формально возможен только один льготный кредит, такие семьи могут лишиться части поддержки — ведь второй кредит автоматически перестаёт считаться «семейным».

Также под вопросом оказывается так называемая «донорская схема». Раньше, например, родители могли оформить льготную ипотеку на имя ребёнка (который имеет право на льготу), а созаёмщиком становился взрослый родственник. С 1 февраля такая практика усложнится: созаёмщиком сможет быть только супруг собственника, если тот состоит в браке. Это делает схему менее гибкой и, возможно, менее популярной.

Хорошие новости: рефинансирование станет доступным

На фоне ограничений есть и приятные изменения. С февраля 2026 года станет возможным рефинансирование так называемой «комбоипотеки» — когда часть кредита была выдана по льготной ставке, а остальная сумма — по обычной рыночной.

Раньше банки отказывались перекредитовать такие сделки, потому что часть условий зависела от государственных компенсаций, а часть — нет. Теперь эта преграда снимается. Семьи смогут объединить оба кредита в один и получить более выгодную общую ставку. Причём количество таких операций не ограничено — рефинансировать можно будет несколько раз, если это экономически целесообразно.

Это особенно важно сейчас, когда ключевая ставка ЦБ постепенно снижается. Многие семьи, взявшие «комбоипотеку» в период высоких ставок, получат шанс снизить свою ежемесячную нагрузку. Новая политика Минфина должна помочь банкам в расчётах: компенсации за выдачу льготных кредитов станут унифицированными, вне зависимости от того, строится новостройка или индивидуальный жилой дом (ИЖС). Это выравнивает условия конкуренции и стимулирует банки активнее работать по программе.

Кто может пострадать от изменений?

Хотя нововведения направлены на честность и прозрачность, у них есть и потенциальные побочные эффекты.

Во-первых, это многодетные семьи, которые планировали использовать оба кредита. Например, семья с тремя детьми хотела сначала улучшить жильё после рождения второго ребёнка, а потом — после третьего. Теперь такой план может не сработать. Исключение предусмотрено только в одном случае: если после 23 декабря 2023 года родился ещё один ребёнок и предыдущий льготный кредит полностью погашен. Но для многих это слишком жёсткое условие.

Во-вторых, есть риск появления «технических» разводов. Если пара хочет получить второй льготный кредит, она может временно расторгнуть брак, оформить кредит на одного из супругов, а потом снова пожениться. Хотя это звучит как крайняя мера, юристы и экономисты уже высказывают опасения, что такая практика может возрасти.

В-третьих, снижение гибкости программы может временно замедлить спрос на новостройки. Эксперты прогнозируют, что доля семейной ипотеки в общем объёме выдач может немного сократиться — на 1–2 процентных пункта. Однако это скорее кратковременный эффект: основной спрос на жильё всё равно будет двигаться вперёд, особенно в крупных городах, где дефицит площадей ощущается особенно остро.

Что делать, если вы ещё не воспользовались программой?

Если вы с супругом планировали использовать семейную ипотеку дважды — например, сначала на квартиру, а потом на дом — вам стоит задуматься о сроках. До 1 февраля 2026 года действуют старые правила. Это значит, что вы можете оформить первый кредит, не включая супруга в качестве созаёмщика, и сохранить право на второй льготный кредит в будущем.

Конечно, это требует быстрой реакции и готовности к сделке. Вам нужно успеть не просто подать заявку, а именно получить одобрение банка и заключить договор до наступления нового года. В таком случае все этапы — от выбора жилья до оформления документов — лучше начать уже сейчас, чтобы уложиться в срок.

Если же ваша цель — просто улучшить жилищные условия один раз, нововведение вас почти не касается. Вы по-прежнему сможете получить льготную ставку, просто теперь второй супруг обязательно будет участвовать в кредите. Это даже может повысить шансы на одобрение.

Подводя итог

Новые правила семейной ипотеки — это попытка государства привести программу в соответствие с её первоначальной целью: помощь семьям с детьми, а не инструмент для выгодных финансовых манёвров. Ограничение на один кредит на семью, обязательное созаёмство и запрет на «донорские» схемы — всё это направлено на то, чтобы поддержка доставалась тем, кто действительно в ней нуждается.