Как разделить дом на двух владельцев

Рассказываем:

• когда раздел возможен технически;
• как оформить такой раздел;
• что для этого потребуется;
• на что обратить внимание.

Когда раздел возможен технически

Раздел жилого дома на две отдельные части возможен только тогда, когда это не нарушает его прочность и эксплуатационную безопасность. Главное условие — каждая часть должна представлять собой обособленное жилое помещение с отдельным входом, собственной системой отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения.

Техническая возможность определяется на основании межевания и заключения кадастрового инженера. Важно, чтобы после раздела обе части соответствовали требованиям строительных и жилищных норм (СНиП, Жилищный кодекс). Например, нельзя делить дом, если это приведёт к ослаблению несущих стен или сделает одну из частей непригодной для проживания.

Часто реальный раздел удается провести домах, где изначально заложена возможность автономного использования. В типовых ситуациях с дачными или старыми частными домами чаще приходится ограничиваться выделением долей без физического раздела.

Как оформить такой раздел

Оформление раздела дома начинается с составления соглашения между владельцами, если они пришли к взаимному согласию. Документ должен чётко определять границы каждой части, порядок пользования общими коммуникациями (при необходимости) и фиксировать доли собственности. Соглашение обязательно удостоверяется у нотариуса.

Далее потребуется технический план на каждую часть дома — его готовит кадастровый инженер после обследования объекта. На основании этого плана вносятся изменения в кадастровый учёт, и каждая часть получает отдельный кадастровый номер.

После постановки на учёт необходимо зарегистрировать права собственности на каждую выделенную часть в Росреестре. Только после регистрации деление становится юридически действительным.

Что для этого потребуется

Для раздела дома на двух владельцев необходимо подготовить пакет документов и пройти несколько ключевых этапов. Прежде всего — правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).

Далее потребуется технический план, составленный кадастровым инженером, который зафиксирует фактические параметры каждой части дома после раздела. Для его подготовки проводится обмер и согласование с владельцами.

Необходимо поставить дом на кадастровый учёт в новом виде — каждая часть должна получить отдельный кадастровый номер. Это требует подачи заявления в Росреестр или МФЦ с приложением техплана и других документов.

Если раздел происходит по соглашению — нужно нотариально заверенное соглашение о выделе долей или о разделе имущества. При решении через суд — копия судебного решения, вступившего в законную силу.

Также могут понадобиться согласования от БТИ, архитектуры или жилищной инспекции, особенно если раздел предполагает перепланировку или затрагивает несущие конструкции.

Нюансы раздела дома на двух владельцев

Раздел жилого дома между двумя собственниками — процесс, который редко проходит гладко, даже если изначально всё решается по обоюдному согласию. На первый взгляд может показаться, что достаточно просто провести стену посередине и оформить документы. Однако на практике такой шаг затрагивает множество аспектов — от технической пригодности строения до будущих отношений между бывшими совладельцами. 

Прежде всего важно понимать правовой статус самого дома. Является ли он единым объектом недвижимости или уже состоит из нескольких помещений с разными кадастровыми номерами? Если дом оформлен на одного человека, а второй претендует на долю, потребуется либо соглашение о выделении доли, либо судебное решение, особенно если речь идёт о разделе имущества после брака или вклада в строительство. Когда оба уже являются собственниками, можно обойтись без суда, но всё равно потребуется чёткое оформление всех изменений.

Техническая возможность раздела играет ключевую роль. Дом должен быть физически способен существовать как два отдельных жилых объекта: каждая часть должна иметь отопление, водоснабжение, канализацию, электричество и отдельный вход. Нельзя нарушать несущие конструкции — это может привести к признанию дома аварийным. Часто реальная ситуация не позволяет провести полный физический раздел, и тогда остаётся только определение долей в праве собственности, например, по половине. В таком случае возникает вопрос пользования — кто где живёт, как распределяются общие зоны, кто отвечает за ремонт крыши или фундамента. Здесь помогает заключение письменного соглашения о порядке пользования помещениями, которое хотя и не всегда регистрируется отдельно, но может быть учтено в суде при спорах.

***

Бытовые вопросы нередко становятся источником конфликтов. Даже при идеальном юридическом оформлении могут возникнуть разногласия по поводу общих коммуникаций, расходов на отопление, использования придомовой территории.

Раздел дома — серьёзное решение, влияющее на будущее каждого из владельцев. Оно требует не только знания законов, но и понимания бытовых реалий, технических возможностей и человеческих отношений. Лучше потратить время на тщательную подготовку, чем потом решать споры в суде или жить в постоянном напряжении рядом с бывшим партнёром по собственности.