ИЖС на распутье: что ждать застройщикам в ближайшие годы

Что определило рынок ИЖС в 2025 году

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2025 году развивался на фоне комплекса макропруденциальных мер, направленных на снижение рисков в ипотечном кредитовании и повышение устойчивости финансовой системы. Ключевым фактором стало расширение Банком России в первом полугодии инструментов регулирования.

Инструменты регулирования

Во-первых, с начала года был введён Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, контроль за соблюдением которого начался с 1 апреля. Эта мера способствовала повышению прозрачности условий кредитования и ограничила использование рискованных схем, таких как субсидирование ставок застройщиками или снижение процентной ставки в обмен на комиссии. Во-вторых, Банк России внедрил макропруденциальные лимиты (МПЛ), направленные на сдерживание выдачи высокорискованной ипотеки, в том числе в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и нецелевых кредитов под залог недвижимости.

Ограничения касаются прежде всего займов с высокой долговой нагрузкой — при ПДН свыше 80% — и низким первоначальным взносом. Эти меры оказали точечное регулирующее воздействие, помогли сохранить качество кредитных портфелей и при этом сохранили для банков достаточную гибкость в формировании ипотечных предложений.

Цены на стройматериалы

Цены на строительные материалы продолжают расти уже второй год подряд, однако темпы инфляции в этом сегменте существенно замедлились. Как сообщают Ведомости со ссылкой на данные Росстата, за девять месяцев 2025 года средний рост цен составил 2,4%, что ниже уровня 2024 года, когда за аналогичный период прирост превышал 6,7%. В 2025 году наиболее заметно подорожал цемент на 5,7% — из-за высоких затрат на энергию и перевозки, масляные краски — на 6% из-за удорожания компонентов, пиломатериалы — на 2,1%.

Денежно-кредитная политика

Следующим важным фактором, определившим динамику рынка ИЖС в 2025 году, стала постепенная смена траектории денежно-кредитной политики. В октябре ключевая ставка была понижена на 50 базисных пунктов — до 16,5% годовых, что стало очередным сигналом к смягчению жёсткой монетарной позиции, действовавшей ранее для сдерживания инфляции.

Глава ЦБ, выступая на финансовом конгрессе в Казани, подчеркнула: «Да, мы проводили жесткую денежно-кредитную политику, но с лета её несколько смягчаем, делаем это аккуратно, осторожно». На фоне этих изменений объём ипотечного кредитования в сегменте ИЖС продолжает восстанавливаться, хотя и с ограничениями. За девять месяцев 2025 года банки выдали 65,7 тыс. кредитов на строительство и покупку домов на общую сумму 352,6 млрд рублей — показатель остаётся ниже уровня прошлого года.

Ипотека

Как отмечала ещё в 2024 году глава Банка России, масштабные льготные программы должны уступить место более адресным и целевым решениям. Этот тренд в текущем году проявился в возобновлении сельской ипотеки. Программа нацелена на конкретные категории граждан, чья деятельность связана с развитием сельских территорий.

К таким категориям относятся работники агропромышленного комплекса, сотрудники социальной сферы — учителя, медработники, специалисты жилищно-коммунального хозяйства, — а также предприниматели, зарегистрированные и действующие в сфере сельского хозяйства. Право на участие в программе имеют также организации, подведомственные Минсельхозу, Россельхознадзору и Росрыболовству.

Сезонность

По данным аналитического центра ДОМ.РФ, объёмы выдач ипотеки на ИЖС сократились по сравнению с предыдущими годами. Количество выданных кредитов упало более чем на 75% в годовом исчислении в течение 2024–2025 годов.

• Весна–лето (II–III квартал) остаётся периодом относительного оживления.
• Уже с весны 2025 года наблюдается восстановление темпов выдачи: со 11 тыс. кредитов в I квартале до 16–17 тыс. во II и III кварталах. Это соответствует началу строительного сезона — заёмщики активизируются, чтобы успеть начать стройку до зимы.
• Осень–зима (IV квартал – I квартал) — период минимальной активности.
• В IV квартале 2024 года наблюдалось падение выдачи (до 35 тыс. кредитов), а в I квартале 2025 года — абсолютный минимум за весь период (11 тыс. кредитов).

Что ждет в 2026 году

В 2026 году развитие рынка индивидуального жилищного строительства будет во многом определяться теми мерами, которые обсуждались на уровне федерального руководства в первой половине 2025 года. Одним из ключевых событий стало заседание президиума Госсовета 15 апреля, где была затронута ситуация в сфере жилищного строительства. Участники отметили, что высокие ставки по ипотеке и снижение спроса создают риски замедления отрасли — к тому моменту более двух тысяч строительных проектов реализовывались с переносом сроков сдачи как минимум на полгода.

На этом фоне регионы и правительство начали вырабатывать предложения по поддержке рынка. Среди них — корректировка условий действующих льготных программ, включая семейную ипотеку, а также меры по снижению финансовой нагрузки на застройщиков. Особое внимание уделяется сегменту ИЖС, на долю которого приходится более половины всего вводимого жилья в стране.